전월세 전환율이란? 전세를 월세로 바꿀 때 계산법

“전세 5억을 반전세로 돌리면 월세가 얼마죠?” 이 계산의 핵심이 전월세 전환율입니다. 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 1년치 월세를 보증금의 몇 %로 볼지 정하는 비율이죠.

계산 공식

전환하는 보증금에 전환율을 곱하면 ‘연 월세’가 나오고, 12로 나누면 월세가 됩니다.

• 월세 = (전환하는 보증금 × 전환율) ÷ 12
• 예: 전세 5억 중 2억을 월세로 전환, 전환율 5.5% 가정
• 연 월세 = 2억 × 5.5% = 1,100만 원 → 월 약 91.7만 원 (보증금 3억 + 월세 약 92만 원)

거꾸로 계산하면 매물 비교가 된다

이 공식은 거꾸로도 씁니다. 월세를 연 단위로 만든 뒤 전환율로 나누면 월세를 보증금으로 환산한 금액이 나옵니다. 조건이 제각각인 반전세 매물을 같은 자로 재는 방법입니다.

• 환산 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
• 매물 A: 보증금 1억 + 월세 100만 → 1억 + (1,200만 ÷ 5%) = 1억 + 2억 4,000만 = 환산 3억 4,000만
• 매물 B: 보증금 2억 5,000만 + 월세 45만 → 2억 5,000만 + (540만 ÷ 5%) = 환산 3억 5,800만

겉보기엔 B가 월세가 절반도 안 돼 싸 보이지만, 같은 전환율로 환산하면 A가 1,800만 원 저렴합니다. “보증금이 크고 월세가 적은 집”과 “보증금이 적고 월세가 큰 집” 사이에서 고민될 때, 이 환산 하나면 감이 아니라 숫자로 비교할 수 있습니다.

법정 전환율 상한

주택임대차보호법은 계약 존속 중 전세를 월세로 전환할 때 상한을 둡니다. “기준금리 + 대통령령 비율”과 “10%” 중 낮은 값을 넘지 못합니다. 즉 시중금리가 낮을 때는 전환율도 제한돼 세입자를 보호합니다.

• 이 상한은 기존 계약을 도중에 전환할 때 적용됩니다.
• 새로 맺는 계약이나 신규 매물은 시장 상황에 따라 협의로 정해지는 경우가 많습니다.
• 실제 적용 기준금리·비율은 시점마다 바뀌므로 계약 전 최신 수치를 확인하세요.

우리 동네 전환율은 얼마인가 — 실제 통계 찾는 법

“전환율 몇 %가 적정한가”에 정답은 없지만 기준점은 있습니다. 한국부동산원이 지역별·주택유형별(아파트, 연립·다세대, 단독) 전월세 전환율을 매달 조사해 공개합니다. 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 누구나 볼 수 있습니다.

• 집주인이 부른 전환율이 우리 지역 평균보다 한참 높다면 협상의 근거가 됩니다.
• 대체로 지방이 수도권보다, 연립·다세대가 아파트보다 전환율이 높게 형성되는 경향이 있습니다. 보증금 떼일 위험이 큰 곳일수록 월세로 받으려는 값이 비싸지는 구조입니다.
• 통계는 조사 시점보다 두어 달 늦게 공표되므로, 금리가 급변한 직후라면 최신 시장 분위기와 차이가 있을 수 있습니다.

전환율이 유리한지 판단하는 기준

집주인이 전환율 6%를 부른다고 할 때, 이게 비싼지 싼지 어떻게 알까요. 내 돈의 기회비용과 비교하면 됩니다.

• 돌려받은 보증금을 예금에 넣어 연 3%를 받는다면, 전환율 6%는 손해입니다. 3%를 벌자고 6%를 내는 셈이니까요.
• 반대로 전환율이 예금 금리보다 낮다면 월세로 돌리는 게 이득일 수 있습니다.
• 대출을 낀 전세라면 비교 대상은 전세대출 금리입니다. 전환율이 대출 금리보다 높으면 대출을 유지하고 전세로 있는 게 낫습니다.

집주인은 왜 월세를 원하나

반대편 사정을 알면 협상이 쉬워집니다. 금리가 낮아지면 전세보증금을 굴려도 이자가 얼마 안 되니집주인 입장에선 월세가 낫습니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 그 차이가 곧 집주인의 이익이니까요.

그래서 저금리 시기엔 월세 전환 요구가 늘어납니다. 법이 전환율에 상한을 두는 이유도 여기 있습니다. 상한이 없으면 집주인이 원하는 만큼 부를 수 있으니까요.

월세로 돌리기 전에 같이 따질 것 두 가지

전환율 산수 바깥에도 저울에 올릴 게 있습니다. 방향은 서로 반대입니다.

• 보증금 미반환 위험. 보증금이 줄면 집주인에게 물려 있는 돈 자체가 줄어듭니다. 집값보다 보증금이 아슬아슬한 집이라면, 전환율을 조금 손해 보더라도 보증금을 낮추는 쪽이 안전할 수 있습니다. 보증금을 지키는 장치들은 ‘전세보증금 지키는 법’ 가이드에서 따로 다룹니다.
• 월세 세액공제. 일정 요건을 갖춘 세입자는 연말정산에서 낸 월세의 일부를 세액공제로 돌려받을 수 있습니다. 요건과 한도는 세법 개정에 따라 바뀌므로 홈택스에서 최신 기준을 확인하세요. 공제를 받으면 실질 전환율이 명목보다 낮아지는 효과가 있습니다.

세입자 체크포인트

• 제시받은 전환율을 위 공식에 넣어 “월세가 적정한지” 직접 검산한다.
• 매물끼리 고민될 땐 환산 보증금으로 통일해 비교한다.
• 한국부동산원 통계와 같은 단지 실거래 조건으로 동네 전환율을 확인한다.
• 전환율 vs 예금 금리·대출 금리를 견줘 유불리를 따진다.
• 보증금 미반환 위험과 월세 세액공제까지 넣어 실질 부담으로 판단한다.