취득세·양도세 기초 — 집 살 때, 팔 때 내는 세금

집을 살 때는 취득세, 팔 때는 양도소득세가 붙습니다. 세율은 정책에 따라 자주 바뀌므로 이 글은 “구조와 개념”을 잡는 데 초점을 둡니다. 실제 세액은 반드시 최신 기준으로 확인하세요.

취득세 — 살 때

취득세는 취득가액에 세율을 곱해 계산하며, 여기에 지방교육세·농어촌특별세가 더해집니다. 주택은 대체로 이런 골격입니다.

• 1주택(무주택→첫 취득): 가격 구간에 따라 대략 1~3% 수준.
• 다주택·법인: 중과세율이 적용돼 부담이 크게 올라갈 수 있음.
• 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다.

양도소득세 — 팔 때

양도세는 양도차익(판 값 − 산 값 − 필요경비)에 대해 매깁니다. 핵심은 “얼마에 팔았나”가 아니라 얼마나 벌었나입니다.

• 보유·거주 기간이 길수록 장기보유특별공제로 과세 대상 차익이 줄어듭니다.
• 1세대 1주택은 일정 요건(보유·거주기간 등)을 갖추면 실거래가 12억 원까지 비과세됩니다.
• 단기 매매(취득 후 짧은 기간 내 매도)는 높은 세율이 적용됩니다.
• 다주택자는 조정대상지역 등에서 중과될 수 있습니다.

보유세 — 갖고 있는 동안

사고파는 순간만이 아니라 갖고 있는 동안에도 해마다 세금이 붙습니다. 재산세(지방세)가 기본이고, 고가 주택이나 다주택엔 종합부동산세(국세)가 더해질 수 있습니다. 세율보다 먼저 알아야 할 것은날짜입니다.

• 보유세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 소유자로 되어 있는 사람이 그해 1년치 보유세를 전부 부담합니다. 하루라도 중간 정산은 없습니다.
• 주택 재산세는 연간 세액을 절반씩 나눠 7월과 9월에 냅니다.
• 종합부동산세는 같은 6월 1일 기준으로 판정해 연말에 별도 고지됩니다. 공제 기준과 세율은 정책 변동이 잦아 이 글엔 적지 않습니다.

언제까지 내야 하나 — 기한을 놓치면 가산세

세율만 알아두고 기한을 놓치는 경우가 의외로 많습니다. 두 세금은 내는 곳도, 기한도 다릅니다.

취득세는 60일 이내가 원칙이되, 그 전에 등기를 한다면 등기 전까지 납부해야 합니다. 실무에서는 잔금과 등기가 함께 진행되니 법무사가 챙기는 경우가 대부분이지만, 직접 등기한다면 본인이 기한을 지켜야 합니다.

필요경비 영수증이 곧 절세다

양도세는 차익에 매기니, 인정되는 경비를 빠짐없이 넣는 것이 곧 세금을 줄이는 길입니다. 다만 쓴 돈이 전부 경비가 되지는 않습니다. 기준은 “집의 가치를 올렸는가”입니다.

큰 공사를 했다면 계약서·세금계산서·이체 내역을 함께 보관하세요. 몇 년 뒤 팔 때 이 서류 한 장이 수백만 원을 좌우합니다. 현금으로 주고 영수증을 안 받으면 경비로 인정받기 어렵습니다.

세금 말고도 나가는 돈 — 부대비용

집을 살 때 실제로 준비할 돈은 “집값 + 취득세”가 아닙니다. 몇 가지가 더 붙고, 각각 성격이 다릅니다. 금액·요율은 지역과 시점에 따라 달라 구조만 적습니다.

이 중 중개보수와 취득세, 법무사 비용은 나중에 팔 때 필요경비로 인정되는 항목이니, 영수증을 모아두면 양도세에서 돌아옵니다. 위 ‘필요경비’ 절과 이어지는 이야기입니다.

거래 전 체크리스트

• 취득 전: 내 주택 수 기준으로 취득세율을 확인한다.
• 잔금일이 5월 말~6월 초라면 6월 1일 과세기준일을 협상에 올린다.
• 양도 전: 비과세 요건(보유·거주기간)을 채웠는지 점검한다.
• 필요경비(중개보수, 취득세, 자본적 지출 등) 영수증을 보관해 차익을 줄인다.
• 취득 60일·양도 2개월, 기한을 먼저 달력에 적는다.
• 중개보수·법무사·인지세·채권 할인 비용까지 넣어 총 필요 자금을 계산한다.

세율은 정책에 따라 바뀌므로 이 글에 숫자를 적어두지 않았습니다. 실제 세액이 궁금하다면 오늘부동산의 계산기에서 지금 기준으로 계산해보세요. 취득세·양도세·보유세·대출 한도를 각각 확인할 수 있습니다.